Le réméré ou le Portage immobilier solidaire

Définition :

Défini par le Code Civil Art. 1659 et suivants, le réméré ou vente avec pacte de rachat appelé aussi aujourd'hui d'une manière générale " Portage Immobilier solidaire" est une vente immobilière devant notaire avec une clause de rachat au profit du vendeur dans un délai maximum de cinq ans. Son fonctionnement résulte de l'article 1659 et suivants du Code civil, qui stipule que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement [de frais]. »

Information 3CO-CRÉDIT : Sachez que si le vendeur ne rachète pas son bien dans le délai imparti lors de la vente initiale, l’investisseur en devient le propriétaire, mais le vendeur s’il ne souhaite pas le racheter durant la durée de portage,  ce dernier peut prendre l'initiative de vendre lui-même son bien en cours de réméré au prix du marché . Dans ce cas il faut savoir que  le rachat du réméré et la revente sont effectués le même jour chez le notaire..

Quelles sont les situations où le "réméré ou portage immobilier solidaire" devient un outil nécessaire ?

1) En cas de saisie immobilière 

Pour rappel voici les différentes étapes d’une saisie immobilière :

* Le créancier, pour obtenir le paiement d’une créance, s’adresse à un huissier de justice.

* L’huissier signifie un commandement de payer au débiteur.

* Le commandement de payer prévoit notamment de payer la somme due dans les 8 jours.

* A défaut de paiement, l’huissier de justice établit un procès-verbal de description du bien saisi.

* Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques dans les 2 mois qui suivent sa signification.

* Dans les 2 mois qui suivent cette publication, le débiteur est assigné à comparaître par le(s) créancier(s) à une audience d’orientation. Durant cette audience, le juge de l’exécution prend connaissance des remarques et éventuelles contestations des parties et au terme de l’audience, le juge détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable du bien saisi, soit en ordonnant sa vente forcée.( NB : Le jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d’exécution.)

2) En cas de « surendettement »

* Qui  est la situation dans laquelle se trouvent des personnes physiques dont, selon l’article L331-1 du Code de la Consommation, la situation est caractérisée par l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. Le nouveau texte donne au débiteur la possibilité d’obtenir de la commission différentes mesures en cas de vente forcée du logement.

3) En cas de fichage FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers)

* En cas de non-paiement de 2 mensualités consécutives de votre crédit (ou si le montant de l’échéance, non mensuelle, reste impayé pendant plus de 60 jours).

* Pour un découvert autorisé utilisé abusivement, si, après mise en demeure de l’établissement bancaire, vous n’avez pas régularisé la situation sous 60 jours pour un montant au moins égal à 500 €.

* Faute de remboursements, lorsque le prêteur vous met en demeure de payer l’intégralité du capital restant dû, sans y donner suite.

Rappel: Le prêteur doit vous avertir à l’avance qu’il entend vous inscrire dans le FICP auprès de la Banque de France. Vous disposez alors de 30 jours pour régulariser la situation et éviter l’inscription effective. La durée de l’inscription est de 5 ans maximum pour les incidents de remboursement avérés. Toute régularisation du paiement entraîne la radiation anticipée du FICP.

Dans ces 3 cas de figure:  le réméré ou portage immobilier solidaire est votre solution

 ==> demande de contact

A quel moment le réméré ou l'immobilier solidaire peut il être actionné ?

1) Pour la saisie immobilière, il faut absolument que vous l’ayez mis en place avant l’audience d’orientation (dernière étape, avant la saisie immobilière).

2) Pour le surendettement comme pour le FICP, après avoir essayé le regroupement de crédits ( NB: sachez que même dans le cadre d'un plan de surendettement le  réméré ou l'immobilier solidaire peut intervenir

Comment cela se passe ?

Phase 1

Faites appelle à un courtier spécialisé dans ce domaine ( privilégiez les courtiers locaux et indépendant) qui va constituer avec vous le dossier et qui va se charger de rechercher un  investisseur, qui va apporter les fonds nécessaires pour acheter le bien en "réméré ou portage immobilier solidaire"

Pour bien comprendre:

Une vente en "réméré  ou portage immobilier solidaire" c'est comme une vente "classique et donc elle est soumise aux règles habituelles d’une vente immobilière  avec toutes les sécurités nécessaires: 

1. l’expertise du bien et l’état des lieux

2. la rédaction d’un compromis de vente

3. l’exécution des diagnostics (énergie, amiante etc…)

4. l’obtention de tous les documents administratifs (urbanisme, assainissement, préemption mairie…)

Avec la particularité, que l'investisseur est dans 98% des cas, sont  sous statut de "Marchand de biens, permettant pour la signature de l'acte devant notaire  de bénéficier de frais réduits à l’entrée (3% du prix vendu) et à la sortie (1,7% + frais de garantie de prêt bancaire s’il y a).

Information 3CO-CRÉDIT: comme c'est une vente immobilière avec toutes les obligations légales, il faut savoir que cela prend du temps ( attention aux personnes et publicités qui font miroiter une vente en quelque jours) 

Après la complétude du dossier et l'accord des parties, vous allez ensemble signer chez le notaire la vente en réméré et ce dernier, le jour de la signature paiera l'ensemble des dettes à tous les créanciers, assainissant ainsi de manière immédiate la situation financière du vendeur en "réméré" et ainsi arrêter toutes poursuites éventuelles ou autres événements

A la date de cette signature le vendeur deviendra alors occupant du bien immobilier cédé sur la durée inscrite dans l'acte notarié de vente avec option de rachatIl reste dans les lieux en contre partie du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant d'un loyer classique que pourrait percevoir le propriétaire sur un bien immobilier. En général basée sur la valeur locative du bien dans son secteur géographique.( Information 3CO: vérifier cela auprès d'un agent immobilier de votre secteur)

Une opération de "réméré ou portage immobilier solidaire " est en moyenne sur une durée de 6 et 24 mois, cela pour permettre à la famille qui a vendu son bien en réméré, de constituer un dossier IMPECCABLE, pour obtenir une crédit immobilier dans les meilleures conditions, afin de racheter son bien au prix défini lors de la vente initiale.

Pourquoi opter pour un réméré?

Dans 90% des cas c'est pour pouvoir conserver son patrimoine ( résidence principale) au regard d'une vente judiciaire dans un délai proche et d'une situation de surendettement irréversible et où le rachat de crédits n'est plus possible . C'est une opération discrète envers son entourage, qui vous assure de rester chez vous et vous laisse le temps de renouer avec une gestion saine et responsable de vos comptes bancaires, de mettre de l’ordre dans vos affaires. De plus elle fait cesser de manière immédiate toutes les poursuites à votre encontre et au, cas où, vous permet de prendre le temps de vendre vous-même votre bien au prix du marché sans pression et d’échapper ainsi à une saisie immobilière suivie d’une vente aux enchères, laquelle a toutes les chances d’être faite à votre détriment avec un prix "cassé

Néanmoins et avant tout, une opération en réméré est conseillée dans les conditions suivantes: 

1) Le bien immobilier doit être en bon état d’entretien et bien situé

2) Le montant des dettes à solder ne doit pas dépasser 65% de la valeur expertisée du bien.

Ex : valeur du bien = 200 000 € montant des dettes à solder frais compris= 140 000 € maximum

3) Les conditions du rachat du bien doivent être clairement identifiées avant la vente initiale en réméré. Le vendeur doit donc avoir soit des revenus qui lui permettront d’obtenir un financement immobilier dans les normes actuelle, pour racheter son bien, soit une perspective d’évolution de sa situation financière telle que la vente d’un autre bien ou une rentrée d’argent prévue à court terme etc.

Sur quel courtier se diriger ?

ATTENTION: Sur ce marché du "réméré ou portage immobilier solidaire" il existe deux types de cabinet:

1) Celles qui ne s'occupent que de la vente à réméré de manière financière(à éviter)

2) Celles qui vous accompagne jusqu'au rachat de votre bien (à privilégier )   ==> demande de contact

En effet certains courtiers vous accompagnent pour favoriser au mieux cet acte de "réméré ou portage immobilier solidaire" en faisant :

Durant la phase 1 : 

1. Un rendez vous physique préalable avec le courtier où, de vive voix, ils vous expliquent tous les tenants et aboutissants de l'opération et où ils vous posent toutes les questions nécessaires à la compréhension de votre situation, ils vous écoutent afin de se forger une première opinion.  C'est une rencontre importante, car si vous optez pour un "réméré" vous allez être en contact pendant des mois, il faut donc que vous vous connaissiez.

2. une action de négociations des dettes & Opérations de médiation . Action qui favorise la recherche du prêt immobilier du fait que la dette sera réduite et donc le prix de rachat de son bien diminué. Ce type de courtier entre en contact directement avec vos créanciers afin de rendre l’opération réalisable et d’obtenir des remises conséquentes. Les résultats sont souvent surprenant et  souvent cela gomment les frais liés à l’opération.  Attention ces négociations peuvent demander du temps mais cela vaut souvent le coup.

3. Une mise en relation directe avec l'investisseur ( relation humaine) permettant de créer un lien de confiance durant le portage (A éviter: les fonds d'investissements).

Puis sur la phase 2 ( après la vente en réméré)

  • Un suivi mensuel technique de gestion budgétaire, pour vous permettre de constituer un dossier IMPECCABLE lors de la recherche d'un prêt immobilier pour racheter votre bien 

CONCLUSION : 

Quels conseils pour un réméré réussi ?

  • N’attendez pas le dernier moment pour intervenir en effet sachez que lorsqu’un commandement de saisie vous est signifié, vous n’êtes déjà plus propriétaire de votre bien, ce sont vos créanciers qui le sont. 
  • Choisissez un courtier qui pratique les 2 phases ( vente à réméré & accompagnement dans la recherche d'un prêt immobilier pour racheter le bien) 
  • Respectez SCRUPULEUSEMENT  les engagements pris lors de la signature du réméré, fournissez les documents que demande le courtier, en temps et en heure, afin que vous sortiez le plus rapidement possible de ce contrat et retrouviez la jouissance totale de votre bien.
  • Adoptez un mode de gestion budgétaire "à l’économie"  au maximum  sur cette période et surtout constituez sur la période de portage une réelle épargne.
  • Faite en sorte que sur la période de portage, le courtier qui vous à mis en place le "réméré" devienne un vrai "Coach" où  la transparence sera de mise.

Et  avant de vous engager dans une vente à réméré ou portage immobilier solidaire, soyez très attentifs aux points suivants :

* L’acte que vous allez signer doit obligatoirement être rédigé et instrumenté par un notaire connaissant bien le réméré (optez pour celui du courtier).

* Une vente à réméré est destinée à solder toutes vos dettes et quand on dit "toutes", c'est "toutes".

* L’indemnité d’occupation que vous allez verser à votre investisseur ne doit pas dépasser la valeur locative normale de votre bien. 

* Les honoraires de votre interlocuteur doivent être ‘raisonnables’ en relation avec le travail fourni et les intermédiaires à rétribuer. Si des négociations bien menées vous ont permis de substantielles économies, votre interlocuteur en sera rétribué.

* Veillez à ne pas perdre de temps pour permettre votre refinancement : respectez les consignes de votre interlocuteur dès la signature de l’acte. Mettez-vous en position de demandeur de crédit bancaire de manière immédiate (extrait de compte nickel, épargne mensuel, comportement irréprochable, ...).

* Demandez à votre interlocuteur, avant signature du réméré, des garanties quant au suivi précis de votre dossier après la signature afin de préparer votre refinancement. Il est très difficile de se refinancer seul.